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2009年底,在房地产经纪公司的介绍下,想要买房的刘正民看中了杨辰的一套建筑面积为46.58平方米的房屋,双方经过协商达成一致。12月5日,杨辰、刘正民签订了房屋买卖合同,约定房价款47万元。由于刘正民要申请贷款,可具体的贷款数额和时间还没有确定,所以双方对房屋的交付时间以及何时办理所有权转移登记没有进行具体的约定,只约定在2010年2月5日前全部履行完毕,否则合同终止。
签约的当天,刘正民支付了杨辰定金5万元,并说好12月7日支付剩余的首付款11.5万元。可是,约好的交首付款的时间,杨辰却没有到场,电话联系时他自称正在外地。从那之后,无论是刘正民还是中介公司联系杨辰,要求办理诉争房屋的解押与过户手续,杨辰都不配合。
无奈,刘正民只好将杨辰告上了法庭,要求解除合同,退还定金,并赔偿经济损失。诉讼期间,法院委托房地产评估公司对讼争的房屋进行了评估,其价值已经从签约时的47万元涨到了74万元。
据了解,由于房价的快速上涨,二手房交易纠纷频繁发生,以北京市第二中级人民法院为例,2009年该院新受理的商品房预售合同纠纷1366件,二手房买卖案件1213件；而到了2010年,新受理商品房预售合同纠纷案件下降到了912件,可二手房买卖纠纷案件却逆势上涨,达到了1610件,上涨比例高达32.73%。
对此,二中院民一庭有关负责人介绍说,类似杨辰一案中,卖方卖房后恶意违约的比例已经占到了全部二手房交易纠纷的九成以上。“在二手房价格快速攀升,几乎‘一天一个价’的市场环境下,卖房人卖出的房屋可能几天之内价格就又有了明显上升。如果卖房人缺乏交易诚信意识,很容易受到经济利益的驱使,企图用恶意毁约的不诚信手段,牟取房屋价格上涨带来的非法收益。”为了达到使房屋买卖合同无法履行的目的,卖房人采取的手段可谓五花八门。拖延交付房屋、拖延办理房屋过户手续、拒绝接受买房人交付的购房款、毫无理由地退还购房款等都是卖房人常用的方法,也有卖房人干脆随便找一个根本不算理由的理由就要求解除合同。而最恶劣的是,部分卖房人为了达到解除合同的目的,恶意地将已经出售的房屋“一房多卖”,甚至出现根本没有交易基础的恶意过户,故意酿成买卖合同客观上无法实际履行的后果。
法官对记者说:“卖房人通过不诚信的行为,追求的就是一种非法的投机利益,而这种利益无疑损害了守法买房人的正当利益,也破坏了正常的市场交易秩序。对于这种行为,法院会在查明事实的基础上,通过相应的手段予以调整。”在杨辰一案中,法院认为正是由于杨辰的不配合,才导致合同逾期终止。因此,法院在判决解除合同的同时,也依法判令由违约方杨辰承担高额的赔偿责任。除了双倍返还5万元定金外,还需赔偿房屋现值与合同价格之间的差额27万元。
法官说,只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示,任何一方都不得拒绝履行。从维护交易安全、交易稳定,保护守约方利益出发,卖房人以房屋价格发生变动为由拒绝履行合同的,人民法院一般不予支持。对于善意的买房人向卖房人主张因其违约行为造成的经济损失的,人民法院一般都会予以支持。
但同时,法官也提示房屋交易双方,应当强化慎重交易的严谨意识,签订合同、钱房交付、贷款抵押、办理过户等环节都应该严格依法进行。签订合同不明确、有遗漏,对房屋权属与抵押登记疏于审查,过分依赖业务并不熟练的中介机构工作人员等,都会给纠纷的产生埋下隐患。
